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Autor: Dr. Robert Beier, LL.M. Dr. Robert Beier, LL.M.

I.      Funktion der Grundschuld; Verwertung

Bevor ein Kreditinstitut ein Darlehen gewährt, verlangt es in der Regel die Leistung einer Sicherheit. Liegt dem Darlehensvertrag der Kauf einer Immobilie zugrunde, so wird in der Regel ein sog. Grundpfandrecht als Sicherheit bestellt.

Grundpfandrechte sind Pfandrechte am Grundbesitz. Von besonderer praktischer Bedeutung ist hierbei die Grundschuld. Für den Fall, dass ein von dem Kreditinstitut gewährtes Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt wird, kann der Inhaber des Grundpfandrechts den (Pfand-) Grundbesitz verwerten. Hierzu wird der Grundbesitz durch das Amtsgericht an den Meistbietenden versteigert.

Dadurch, dass die Grundpfandrechte an den Grundbesitz anknüpfen, sind sie bei den Kreditinstituten als Sicherheit besonders beliebt. Dies ergibt sich daraus, dass Grundstücke in ihrem Wert besonders beständig sind. Zum einen verlieren Grundstücke im Gegensatz zu anderen Gegenständen, wie z.B. Kraftfahrtzeugen, regelmäßig nicht wesentlich an Wert und zum anderen ist eine vollständige Zerstörung des Grundstücks sehr selten.

Maßgebend für den Wert einer Grundschuld als Sicherheit ist ihr Rang im Grundbuch. Der Grundstückseigentümer kann mehrere Rechte eintragen lassen. Vorrangig eingetragene Rechte, die nicht auf Zahlung gerichtet sind, (z.B. Wohnungsrechte), müssen im Falle einer Übertragung oder Verwertung des Grundstücks von dem Ersteher des Objekts übernommen werden und wirken sich daher wertmindernd auf das Grundstück aus. Hat der Grundstückseigentümer hingegen vorrangige Rechte die auf Zahlung gerichtet sind eingetragen, werden diese im Verwertungsfall zuerst befriedigt. Anders formuliert es gilt der Grundsatz: „Wer zuerst kommt mahlt zuerst“. Eine Befriedigung der nachrangig eingetragenen Rechte die auf Zahlung gerichtet sind, findet nur statt, wenn nach Befriedigung der vorrangigen Rechte noch etwas vom erzielten Erlös übrig bleibt. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass nachrangige Rechte nicht mehr oder nur teilweise befriedigt werden.

Da eine sog. erstrangige Grundschuld somit eine größere Sicherheit bietet, hat die Bank ein besonderes Interesse daran, eine erstrangige Grundschuld angeboten zu bekommen. Hat der Grundstückeigentümer zuvor bereits andere Rechte eingetragen, so verlangen die Banken häufig den Rücktritt der bereits eingetragenen Rechte im Rang hinter die Grundschuld der Bank.

Es ist aber auch im Interesse des Grundstückeigentümers der Bank eine erstrangige Grundschuld anzubieten. Da die erstrangige Grundschuld eine größere Sicherheit bietet, eröffnet sich der Grundstückeigentümer, der der Bank eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit anbietet, die Möglichkeit einen günstiger Darlehenszins auszuhandeln.

Ein in der Praxis besonders häufiger Fall ist bspw. der folgende:

Die Eltern übertragen ihr Hausanwesen auf die Tochter. Im Notarvertrag wird ein Wohnungsrecht für die Eltern und eine Verpflichtung der Tochter, die Eltern im Krankheitsfalle zu pflegen, aufgenommen. Die Tochter will das Anwesen belasten, um notwendige Renovierungsarbeiten am Haus zu finanzieren.

Die Tochter wird in diesem Fall in der Praxis einen Kredit bei der Bank oft nur dann erlangen können, wenn die Eltern mit ihren Rechten hinter eine Grundschuld für die Bank zurücktreten. Freilich laufen sie dann Gefahr, ihre Rechte im Fall einer Zwangsversteigerung zu verlieren (wenn auch einem Wohnungsrecht durch die gesetzlichen Bestimmungen in der Zwangsversteigerung ein gewisser Schutz gewährt wird). Der Rücktritt (er bedarf der notariellen Beglaubigung), sollte daher nur dann erklärt werden, wenn in keiner Weise zu befürchten steht, dass die Tochter (auch bei späterer Arbeitslosigkeit, Scheidung etc.) in finanzielle Not geraten wird oder aber wenn man selbst bereit ist, für diesen Fall den Schuldendienst zur Vermeidung einer Versteigerung zu übernehmen.

II.    Grundschuld, Hypothek und Darlehensvertrag

1.    Abstraktionsprinzip

Für die Parteien steht meist die Ausgestaltung des Darlehensvertrages im Vordergrund. Im Darlehensvertrag treffen die Parteien u.a. Vereinbarungen hinsichtlich der Auszahlung des Darlehens, der Vertragslaufzeit, der Verzinsung und der Rückzahlungsmodalitäten.

Die Grundschuld muss jedoch getrennt vom Darlehensvertrag betrachtet werden. Die Grundschuld ist ein reines Sicherungsrecht und dient nur der Absicherung der Darlehnsforderung. Bildlich kann man sich die Grundschuld als eine »Hülle« vorstellen, die sich um den Darlehensvertrag legt und für den Fall, dass das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß bedient wird, einen erleichterten Zugriff auf den Grundbesitz ermöglicht.

Dass die Grundschuld und der Darlehensvertrag getrennt voneinander zu betrachten sind, wird besonders deutlich, wenn man sich vor Augen führt, dass es den Parteien frei steht, den Darlehensvertrag auch ohne Bestellung einer Grundschuld abzuschließen. Haben die Parteien keine Grundschuld bestellt und wird das gewährte Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückbezahlt, so müsste der Darlehnsgeber zunächst ein rechtskräftiges Zahlungsurteil erwirken. Erst aus diesem könnte er letztlich die Zwangsvollstreckung betreiben.

In der Praxis ist die Grundschuld wegen ihrer Flexibilität besonders beliebt. Während die dem Namen nach bekanntere Hypothek nach Rückzahlung des Darlehens verbraucht ist und damit nicht wiederverwendet werden kann, bleibt die Grundschuld auch nach Rückzahlung des Darlehens weiter bestehen.

Zahlt der Darlehnsnehmer das Darlehen zurück, so verbraucht sich die Grundschuld nicht. Sofern sie nicht gelöscht wird, kann die bereits bestehende Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredits wiederverwendet werden (sog. »Revalutierung«). Ein Vorteil der Revalutierung ist, dass hierdurch die Notar- und Grundbuchkosten, die durch eine erneute Bestellung der Grundschuld anfallen würden eingespart werden. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Auszahlung des neuen Kredits beschleunigt wird. Sofern also weiterer Finanzierungsbedarf besteht, empfiehlt es sich häufig die Grundschuld nach Rückzahlung des abgesicherten Finanzierungsvorhabens nicht zu löschen.

Ein weiterer Vorteil der Grundschuld ist es, dass diese sozusagen »auf Vorrat« bestellt werden kann. Sind die Gesamtkosten noch nicht voraussehbar, z.B. zu Beginn von Baumaßnahmen, so empfiehlt es sich den Grundschuldbetrag von Anfang an so zu wählen, dass dieser den maximal zu erwartenden Kreditstand abdeckt. Da die Notar- und Grundbuchkosten degressiv gestaffelt sind, d.h. sie sinken prozentual bei steigenden Gegenstandswerten, ist es kostengünstiger direkt den maximal zu erwartenden Kreditstand abzudecken als zwei Grundschulden zu bestellen.

Da die Grundschuld und der Darlehensvertrag getrennt voneinander betrachtet werden müssen, ergeben sich für beide Verträge auch unterschiedliche Formerfordernisse. Darlehensverträge können zwischen den Parteien durch privatschriftliche Vereinbarung geschlossen werden und unterliegen keinem Formerfordernis. Bei der Grundschuld bedarf es einer notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Bestellers durch den Notar. Enthält die Grundschuld darüber hinaus noch eine Vereinbarung über die die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und/oder in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers, so muss die Bestellung der Grundschuld notariell beurkundet (und damit verlesen) werden. Da mit der Bestellung einer Grundschuld regelmäßig auch eine Vereinbarung über die sofortige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und/oder in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers getroffen wird, ist die Bestellung der Grundschuld im Regelfall notariell zu beurkunden.

2.    Verkauf von Immobilienkrediten

Grundsätzlich sind Ansprüche aus Darlehensverträgen und Ansprüche aus Grundschulden abtretbar. Tritt das Kreditinstitut seine Ansprüche an einen neuen Gläubiger ab, so ändert dies nichts an den vereinbarten Kreditkonditionen. Eine Abtretung kann jedoch dazu führen, dass dem Schuldner nach Ablauf der Zinsbindung kein akzeptables Verlängerungsangebot von dem neuen Gläubiger unterbreitet wird. Um Schadensersatzansprüche zu vermeiden, hat das abtretende Kreditinstitut die Einreden aus dem Sicherungsvertrag (Zweckbindung der Grundschuld für den konkreten Kredit) mit an den neuen Gläubiger zu übertragen.

Den Parteien steht es frei, bei Abschluss des Vertrages oder nachträglich durch einen weiteren Vertrag die Abtretung auszuschließen. Alternativ kann vereinbart werden, dass eine Abtretung nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen kann. Ein derartiges Zustimmungserfordernis muss bei der Grundschuld im Grundbuch vermerkt werden.

III.  Belastungsgegenstand – Vorwegfinanzierungsgrundschulden

1.    Belastungsgegenstand, Teilflächenproblematik

Da dem Kreditnehmer regelmäßig an einer zeitnahen Auszahlung gelegen sein dürfte, z.B. weil die Summe dem Kauf eines Grundstücks oder anschließenden Baumaßnahmen dient, sollte er vorab mit der Finanzierungsbank besprechen, unter welchen Bedingungen diese eine Auszahlung veranlassen wird. Eine Auszahlung erfolgt in der Regel erst dann, wenn die Bank ausreichend abgesichert ist.

Im Normallfall genügt es ortsansässigen Banken, dass die notarielle Bestellung der Sicherungsgrundschuld erfolgt ist und eine Ausfertigung der Bestellungsurkunde an sie übersandt wurde. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch wird normalerweise nicht abgewartet, sodass die Auszahlung von den Banken regelmäßig schon vor Eintragung der Grundschuld im Grundbuch veranlasst wird.

Teileweise fordern Banken vor der Auszahlung darüber hinaus noch eine sog. Rangbescheinigung. Diese gebührenpflichtige Bescheinigung kann der Notar, dem die Grundschuld zur Eintragung vorgelegt wurde, ausstellen. Für die Richtigkeit der Rangbescheinigung haftet der Notar gegenüber der Bank persönlich.

Von dieser Praxis wird insbesondere dann häufig abgewichen, wenn ein Flurstück, welches mit der Grundschuld belastet werden soll, rechtlich noch gar nicht existiert. Ausgangsfall ist, dass ein bereits existierendes größeres Grundstück in mehrere Teilflächen, wie z.B. einzelne Bauplatzparzellen, aufgeteilt wird. Der Kreditnehmer will nun eine Teilfläche erwerben und zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld an dieser Teilfläche bestellen. Wurde die Teilfläche im Grundbuch noch nicht als selbstständiges Grundstück eingetragen, so ist das gekaufte (Teil-) Grundstück rechtlich noch nicht existent. Daher kann vor Eintragung des gekauften (Teil-) Grundstücks im Grundbuch auch noch keine Bestellung einer Grundschuld erfolgen.

In einer derartigen Konstellation begnügen sich die Banken teilweise damit, dass der Kreditnehmer ihnen bis zur Bestellung der Grundschuld eine »Ersatzsicherheit« verpfändet. Als Ersatzsicherheit dient dann regelmäßig der aufgrund des notariellen Kaufvertrags erworbene Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Teilfläche. Aufgrund der Gefahr, dass der noch nicht erfüllte Kaufvertrag über das (Teil-) Grundstück später noch aufgehoben wird, akzeptieren vielen Banken eine derartige Anspruchsverpfändung jedoch nicht. In diesem Fall wird die Bank erst nach Eintragung der Grundschuld eine Auszahlung der Mittel veranlassen.

Auch wenn die Finanzierung aus öffentlichen Geldern erfolgt, werden die Mittel stets nur dann von der Bank ausgezahlt, wenn die Sicherungsgrundschuld bereits ins Grundbuch eingetragen wurde.

In den Fällen, in denen die Bank eine Auszahlung erst nach Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst, muss der Kreditnehmer für die Zeit bis zur Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch eine Zwischenfinanzierung vereinbaren.

2.    Vorwegfinanzierung

In den o.g. Problemfällen befindet sich der Käufer in einem Dilemma. Einerseits erfolgt die Auszahlung der Mittel erst nach Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch, anderseits kann er erst nach Auszahlung der Mittel den Kaufpreis begleichen und das Grundstück erwerben und letztlich auch erst nach Erwerb des Grundstücks eine Grundschuld an diesem bestellen. Dieses Dilemma lässt sich mit der Bestellung einer sog. Vorwegfinanzierungsgrundschuld lösen.

Bei der Vorwegfinanzierungsgrundschuld bevollmächtigt der Verkäufer, in dessen Eigentum das Grundstück steht, den Käufer dazu, eine Finanzierungsgrundschuld an seinem Grundstück zu bestellen. Im Gegenzug muss der Käufer dem Verkäufer zusichern, dass die Bank bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung die vereinbarten Finanzierungsmittel nur zum Zwecke der Bezahlung des Kaufpreises auszahlen darf. Diese »eingeschränkte Zweckerklärung« dient dem Schutz des Verkäufers vor einem betrügerischer Käufer, der sich eine Finanzierungsgrundschuld eintragen lässt und anschließend mit den von der Bank an sich ausgezahlten Finanzierungsmitteln z.B. im Ausland verschwindet.

Die Einhaltung der vereinbarten eingeschränkten Zweckerklärung wird durch den Notar überwacht.

IV.  Buchgrundschulden und Briefgrundschulden

Grundsätzlich kennt das Gesetz zwei Arten von Grundschulden, die Briefgrundschulden und die Buchgrundschulden. Den Parteien steht es frei, welche Art von Grundschuld sie vereinbaren. In der Praxis wird aufgrund ihrer Vorteile jedoch regelmäßig eine Buchgrundschuld vereinbart. Eine Ausnahme bilden Hypothekenbanken und Lebensversicherungsgesellschaften. Diese verlangen häufig die Bestellung einer Briefgrundschuld, da sie zur körperlichen Hinterlegung der Briefe bei ihren Hauptstellen verpflichtet sind.

Briefgrundschulden und Buchgrundschulden unterscheiden sich zunächst dadurch, dass über die Briefgrundschuld nach Eintragung durch das Grundbuchamt ein Grundschuldbrief erteilt wird. Bei dem Grundschuldbrief handelt es sich um ein gelbliches DIN A4 – Papier aus besonderem Material, welches mit dem Siegel des Amtsgerichts versehen ist. Ein derartiger Brief wird bei den Buchgrundschulden nicht ausgestellt.

Der Vorteil einer Briefgrundschuld besteht darin, dass sie eine flexible Abtretung, d.h. einen flexiblen Gläubigerwechsel, ermöglicht. Wurde eine Briefgrundschuld bestellt und soll der Anspruch abgetreten werden, so genügt zur Übertragung der Briefgrundschuld eine schriftliche Abtretungsvereinbarung der Parteien und die Übergabe des Grundschuldbriefs an den neuen Gläubiger. Da eine Umschreibung der Briefgrundschuld keine Voraussetzung für die Übertragung der Briefgrundschuld ist, führt diese Flexibilität jedoch dazu, dass sich nach einer erfolgten Übertragung der Briefgrundschuld aus dem Grundbuch nicht mehr ergibt, wer der wahre Inhaber der Grundschuld ist. Anders ist dies bei der Buchgrundschuld. Hier muss sich der wahre Inhaber der Grundschuld stets aus dem Grundbuch ergeben.

Ein weiterer Nachteil der Briefgrundschuld besteht darin, dass die Grundbuchkosten wegen der zusätzlichen Erteilung eines Grundschuldbriefes um ca. ein Viertel höheren liegen als die für die Buchgrundschuld.

Weiter spricht gegen die Bestellung einer Briefgrundschuld, dass wenn der Grundschuldbrief verloren geht, dieser durch ein Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden muss und dieses Verfahren sehr zeitaufwändig und teuer ist. Bei Verlust des Grundschuldbriefs lässt sich das Verfahren jedoch nicht vermeiden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Grundschuld später, bei einem Weiterverkauf gelöscht werden soll. Dies ist bei der Briefgrundschuld nämlich nur dann möglich, wenn der Grundschuldbrief  oder eben ein Ausschlussurteil vorgelegt wird.

V.   Grundschuldurkunde

Während der (Grundstücks-) Eigentümer (»Besteller«) und das Kreditinstitut (»Gläubiger«) die für den Besteller wichtigen Modalitäten im Rahmen des Darlehensvertrages verhandeln, ist bei der Bestellung der Grundschuld regelmäßig nur der Besteller vor dem Notar anwesend. Dies ist hauptsächlich praktischen Erwägungen geschuldet. Die Bestellung von Grundschulden ist für die Banken ein nahezu alltägliches Rechtsgeschäft, dessen Inhalt wenigen Variationen unterliegt, da im Regelfall ohnehin vorgegebene Formulare verwendet werden. Die Grundschuld wird für die Bank dann bindend, wenn sie die Grundschuld vorbehaltlos entgegen nimmt (§ 873 Abs. 2 BGB). Hingegen ist die Bestellung einer Grundschuld für den Besteller von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Dies gilt besonders, wenn er sein Grundstück bzw. sein sonstiges Vermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Eine derartige bedeutende Erklärung, kann der Besteller nur nach den gesetzlichen Bestimmungen über die notarielle Beurkundung abgeben.

Bei den in den Grundschuldurkunden verwendeten Klauseln handelt es sich meist um vorformulierte, komplizierte Standardklauseln, welche von (Bank-) Spezialisten entworfen wurden. Bei der Beurkundung wird sich der Notar bemühen, dem Besteller den Inhalt von besonders schwierigen und unverständlichen Klauseln zu erläutern, um auftretende Missverständnisse auszuräumen. Aufgrund der Komplexität der Klauseln ist eine Änderung der vorformulierten, in einer Vielzahl von Fällen erprobten Grundschuldbedingungen häufig nicht möglich. Der Besteller wird jedoch nicht schutzlos gestellt. Auch die Klauseln unterliegen als »Allgemeine Geschäftsbedingungen« der ständigen Überprüfung durch die Gerichte.

Nachstehend werden die wichtigsten Standardvertragsklauseln kurz erläutert:

1.    Grundschuldzinsen

In den Grundschuldurkunden wird häufig ein dramatisch hoch anmutender sog. dinglicher Grundschuldzinssatz von zwischen 12 % und 20 % jährlich vereinbart.

Die Vereinbarung eines so hohen Grundschuldzinssatzes bietet jedoch keinen Anlass zur Beunruhigung.

Während der Besteller die in dem geschlossenen Darlehnsvertrag vereinbarten Zinsen entrichten muss, handelt es sich bei den Grundschuldzinsen nicht um Zinsen die tatsächlich bezahlt werden müssen. Die sog. dinglichen Grundschuldzinsen dienen dazu, eine flexible Revalutierung der Grundschuld zu ermöglichen.

Beispielsfall: Die Parteien schließen einen Darlehnsvertrag mit einem Zinssatz von 6 % jährlich und lassen bzgl. dinglichen Grundschuldzinssatzes denselben Zinssatz im Grundbuch eintragen. Wollten die Parteien nun in 20 Jahren ein neues Darlehen vereinbaren, so könnte die Grundschuld nicht mehr für einen neuerlichen aufzunehmenden Kredit, der dem dann (angenommenen) Zinsniveau von 9 % jährlich angemessen zu verzinsen ist, als Sicherheit dienen. Damit würden die Parteien den Vorteil der Wiederverwendbarkeit verspielen. Andersherum könnten die Parteien jedoch bei einem vereinbarten dinglichen Grundschuldzinssatz von z.B. 14 % jährlich mit derselben Grundschuld einen neuerlichen Kredit mit vereinbarten 9,5 % Zinsen absichern. D.h. um die Grundschuld wiederverwerten zu können, müssen bei dem gewählten dinglichen Grundschuldzinssatz zukünftige Zinsentwicklungen mitberücksichtigt werden.

Zudem dienen die hohen Grundschuldzinsen der Erweiterung des Sicherungsumfangs der Grundschuld. Der (nominale) Grundschuldbetrag orientiert sich in der Regel an der Darlehenssumme. Gerät der Darlehensnehmer mit Zinsen oder Tilgung in Rückstand, kann sich seine Verbindlichkeit gegenüber der Bank rasch auf z.B. 110.000,00 € erhöhen. Dennoch bedeutet dies für die Bank nicht zwingend einen Ausfall ihres Verwertungsrechts in Höhe der 100.000,00 € übersteigenden Summe (mit der Folge, dass sie unerbittlich bereits bei geringen Rückständen die Versteigerung betreiben müsste!). Vielmehr ist der Gläubiger berechtigt, neben dem Hauptsachebetrag von 100.000,00 € für jedes abgelaufene Jahr einen weiteren Betrag von (bei 12 % Zinsen) 12.000,00 € zusätzlich aus dem Versteigerungserlös zu entnehmen, maximal natürlich bis zur Höhe des geschuldeten Kreditsaldos. Die seit Eröffnung des Versteigerungsverfahrens und die während der beiden Jahre davor aufgelaufenen dinglichen Zinsen werden hierbei im Rang der Grundschuld selbst berücksichtigt.

2.    Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die Zwangsvollstreckung

Eine weitere häufig vorkommende Klausel ist die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die Zwangsvollstreckung. Auch bei dieser Klausel handelt es sich um eine übliche und notwendige Regelung (§ 800 ZPO).

Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Der Schuldner S schuldet seiner Bank einen Geldbetrag i.H.v. 20.000,00 €. Zahlt er diesen Betrag nicht zurück, ist die Bank darauf angewiesen, den S auf Rückzahlung vor einem Gericht zu verklagen. Nach Durchführung eines – in vielen Fällen sehr langwierigen und teuren, zumal mit Anwalts- und Gerichtskosten verbundenen – Verfahrens über möglicherweise mehrere Instanzen wird das Gericht, wenn die Forderung der Bank berechtigt ist. den Schuldner zur Zahlung der 20.000,00 € zuzüglich Zinsen und Kosten verurteilen. Damit hat die Bank jedoch ihr Geld noch nicht zurückerhalten. Vielmehr muss sie nun versuchen die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil in das Vermögen des Schuldners zu betreiben. Sie könnte z.B. eine Zwangssicherungshypothek am Grundstück des Schuldners eintragen lassen und dann aus dieser Zwangssicherungshypothek wiederum die Versteigerung des Grundbesitzes betreiben. Hat allerdings der Schuldner während des langwierigen Klageverfahrens das Grundstück veräußert und den Erlös ausgegeben, greift die Bank – trotz rechtskräftigen Titels – ins Leere.
Die notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung dient vor allem der Verfahrensverkürzung, denn die vollstreckbare Grundschuld ersetzt ein Gerichtsurteil. Sollte der Besteller seinen Verpflichtungen nicht (mehr) nachkommen, müsste die Bank normalerweise zunächst einen vollstreckungsfähigen Titel gegen den Besteller erwirken. Da die notarielle Unterwerfungserklärung jedoch das Gerichtsurteil ersetzt, können sich die Parteien ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren ersparen. Die Ersparnis und der dadurch entstehende Zugewinn an Verwertungssicherheit führen wiederum zu günstigeren Zinskonditionen für den Besteller.

Besteht eine notarielle Unterwerfungserklärung und damit ein Titel, könnte die Bank theoretisch jederzeit, d.h. auch wenn der Schuldner seiner Verpflichtung ordnungsgemäß nachkommt, aus diesem Titel die Zwangsvollstreckung in das verpfändete Grundstück betreiben. Der Schuldner ist der Zwangsvollstreckung durch die Bank jedoch nicht schutzlos ausgeliefert. Versucht die Bank aus dem Titel zu vollstrecken, obwohl der Schuldner seine Leistungen vertragsgemäß erbringt, kann der Schuldner sich gegen eine derartige Zwangsvollstreckung mit der Vollstreckungsabwehrklage zur Wehr setzen.

Wurde eine notarielle Unterwerfungserklärung abgegeben und im Grundbuch eingetragen, so wirkt diese gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks. Auch bei Übertragung des Grundstücksauf einen Dritten, kann der Gläubiger weiterhin in das Grundstück vollstrecken.

3.    Abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Eine weitere häufig vorkommende Klausel ist die Bestimmung über ein »Abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung«.

Hierunter ist folgendes zu verstehen:

Unabhängig von der Bestellung der Grundschuld ist der Schuldner aus dem mit der Bank abgeschlossenen Darlehensvertrag verpflichtet, unter Einsatz seines gesamten Vermögens, das Darlehen vertragsgemäß zu tilgen. Gibt der Schuldner nun im Rahmen der Grundschuldurkunde ein sog. abstraktes Schuldversprechen ab, so bringt er hierdurch nur nochmals zum Ausdruck, dass gegenüber der Bank eine Schuld in Höhe des Grundschuldbetrags besteht. Durch das abstraktes Schuldversprechen wird lediglich die ohnehin bestehende Schuld anerkannt. Das abstrakte Schuldversprechen führt nicht zu einer Verschärfung oder Erweiterung der Haftung. In einem etwaigen gerichtlichen Verfahren würde das abstrakte Schuldversprechen der Bank lediglich als Beweiserleichterung dienen.

Anders als die Grundschuld, die nur eine Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastende Grundstück ermöglicht, ermöglicht das abstrakte Schuldversprechen eine Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen des Bestellers. Wird das Darlehen notleidend kann die Bank also auch in andere Gegenstände als in das Grundstück vollstrecken. Derartige Gegenstände können z.B. der Lohn des Schuldners oder sein Zweit-Pkw sein.

Für die Bank ist dies vorteilhaft, da sie hierdurch den Kreis ihrer Zugriffsmöglichkeiten erweitert. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der aus der Verwertung des Pfandgrundbesitzes erzielte Erlös nicht ausreicht um die Forderung der Bank vollständig zu befriedigen. Das abstrakte Schuldversprechen ist allerdings nicht nur für die Bank, sondern auch für den Schuldner vorteilhaft. Ist der Schuldner lediglich mit geringen Beträgen im Rückstand, so muss die Bank nicht sofort zum »letzten Mittel« greifen und die Versteigerung in das Grundstück des Schuldners betreiben. Vielmehr kann sich die Bank auch an anderen Gegenständen befriedigen.

Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Schuldner S schuldet der Bank insgesamt 300.000,00 €. Am Grundstück von S ist eine Grundschuld über 250.000,00 € samt 15 % Zinsen jährlich eingetragen. In der Grundschuldurkunde ist auch eine Bestimmung über die Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich des sonstigen Vermögens des Schuldners enthalten. Vier Jahre nach Bestellung der Grundschuld bringt die Bank, nachdem S seine Schulden nicht bezahlt, das Grundstück zur Versteigerung. Bei der Versteigerung werden 200.000,00 € erzielt.

Mit der Versteigerung des Grundbesitzes aus der Grundschuld haben sich die übersteigenden Schulden des S nicht etwa erledigt sondern bestehen i.H.v. 100.000,00 € fort. Die Bank hat nunmehr die Möglichkeit auf andere Vermögenswerte des S (Sparkonten, Pkw) zuzugreifen. Aufgrund der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist der Bank ein sehr schneller Zugriff etwa im Wege der Gehaltspfändung oder sonstiger Zwangsmaßnahmen gestattet.

Sind Grundschuldbesteller und Darlehensnehmer nicht identisch, so gibt im Normalfall nicht der Grundschuldbesteller sondern der Darlehensnehmer das abstrakte Schuldversprechen in der Grundschuldurkunde ab. Dies begründet sich daraus, dass im Normalfall der Darlehensnehmer die volle persönliche Haftung übernehmen will, während der Grundschuldbesteller sich nur mit seinem Grundstück verpflichten will.

Beispielsfall: Die Eltern sind Eigentümer eines Grundstücks und bestellen für die Schulden ihres Kindes (Darlehensnehmer) eine Grundschuld an ihrem Grundstück. Im Normalfall wird nun das Kind in der Grundschuldurkunde das abstrakte Schuldversprechen abgegeben und damit die volle persönliche Haftung übernehmen.

4.    Sicherungszweckerklärung

Von besonderer Bedeutung ist die Abrede über den Sicherungszweck. Diese wird teilweise auch als „Sicherungsvereinbarung“ oder „Sicherungsvertrag“ bezeichnet.

Die Sicherungsabrede schafft die Verbindung zwischen der äußeren Hülle (Grundschuld) und deren Inhalt (Darlehen). In der Sicherungsabrede vereinbaren die Parteien, welche Forderungen im Einzelnen durch die Grundschuld abgesichert werden sollen. Nur wenn die Verbindung zum Darlehen hergestellt wurde, kann die Bank auch aus der Grundschuld vorgehen, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht erfolgt. Die Sicherungsabrede als solche unterliegt keinem Formzwang und kann jederzeit durch privatschriftliche Vereinbarung geschlossen, aufgehoben, erneuert und abgeändert werden.

Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Schuldner S schuldet der Bank 100.000,00 € wegen Finanzierung eines Hausbaus und 20.000,00 € wegen Anschaffung eines Pkw. Wegen des Hausbaudarlehens wurde eine Grundschuld eingetragen, deren Sicherungszweck ausdrücklich hierauf begrenzt ist. Zahlt nun der Eigentümer zwar die Raten für das Hausbaudarlehen, erbringt aber keine Leistungen auf den Autodarlehensvertrag, kann die Bank aus der Grundschuld nicht vorgehen, sondern müsste Klage erheben.

Um sich gegen derartige Probleme abzusichern, haben die Banken vorformulierte Sicherungsabreden entworfen. In diesen findet sich häufig die Erklärung, dass alle Ansprüche aus der gesamten Geschäftsverbindung unabhängig vom Rechtsgrund abgesichert werden. Ein derart weit gefasster Sicherungszweck ist für den Darlehensnehmer unschädlich, schließlich liegt es in seinen Händen, welche Verbindlichkeiten er bei der Bank eingeht. Soll eine bestimmte Verbindlichkeit nicht mit in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen werden, so steht es den Parteien frei dies gesondert zu vereinbaren.

Etwas anderes gilt, wenn durch die bestellte Grundschuld nicht nur eigene Verbindlichkeiten des Bestellers, sondern auch noch die Schulden eines Dritten (Darlehnsnehmer) abgesichert werden sollen. Dem Grundschuldbesteller wäre es nicht zumutbar, dass er mit seinem Grundstück nicht nur für eigene Verbindlichkeiten, sondern auch für alle künftigen Verbindlichkeiten des Dritten haften soll. Der Grundschuldbesteller hat es in diesem Fall gerade nicht in den Händen, welche Verbindlichkeiten noch eingegangen werden. Würde eine derartige Vereinbarung getroffen, so wäre sie jedenfalls dann unwirksam, wenn sie im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in die Vereinbarung einbezogen wurde.

Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel:

Die Eltern E bestellen eine Grundschuld zu 100.000,00 € als Sicherheit für ein Existenzgründungsdarlehen, das die Bank B ihrer Tochter T gewährt hat. Später nimmt die Tochter zur Finanzierung ihres Firmenwagens ein weiteres Darlehen zu 20.000,00 € auf, das sie nicht zurückzahlt. Erklären sich die Eltern in diesem Fall nicht ausdrücklich mit der Einbeziehung des zweiten Darlehens in den Sicherungszweck der Grundschuld einverstanden, kann die Bank Vollstreckungsmaßnahmen nicht vornehmen.

5.    Abtretung von Rückgewähransprüchen

Die in diesem Zusammenhang wohl komplizierteste Bestimmung ist die Regelung über die »Abtretung von Rückgewähransprüchen«.

Was mit der »Abtretung von Rückgewähransprüchen« gemeint ist, lässt sich am besten an einem Beispiel verdeutlichen:

Eigentümer E bestellt im Jahre 1999 an seinem Hausgrundstück für Bank I im ersten Rang eine Grundschuld zu 50.000,00 € und für Bank II im zweiten Rang eine Grundschuld zu 40.000,00 €. Nach Ablauf von zehn Jahren hat er das durch Bank I gewährte Darlehen i.H.v. 50.000,00 € getilgt.

Bank I ist damit zwar noch als Grundschuldberechtigte im Grundbuch eingetragen, eigentlich steht aber die Grundschuld jetzt dem Eigentümer zu, der sie durch Tilgung des Darlehens sozusagen »zurückerworben« hat. Ihm steht ein »Rückübertragungsanspruch« zu. Andererseits hat der Eigentümer aber an sich auch die Möglichkeit, auf die (zurückbezahlte) Grundschuld erneut ein Darlehen aufzunehmen, die Grundschuld also zu revalutieren, sodass er normalerweise diesen Anspruch nicht geltend machen wird.

Eine solche Revalutierung wird Bank II nicht gerne sehen. Nach Rückzahlung des von Bank I gewährten Darlehens stand ja die Grundschuld von Bank I nur noch als »leere Hülle« vor dem Recht von Bank II. Das Recht von Bank II, das an sich mit jeder Rückzahlungsrate, die auf das Darlehen von Bank I erbracht wurde, wertvoller geworden war, wäre durch die Revalutierung entwertet. Vor einer solchen Entwertung ihrer Rechte kann sich Bank II schützen, indem sie sich die Rückübertragungsansprüche, die der Eigentümer gegenüber Bank I hat oder haben wird, abtreten lässt. Dann nämlich wirkt eine Revalutierung gegenüber Bank II nur, wenn sie dieser zustimmt.

Die Abtretung der Rückgewähransprüche dient also der  Sicherung des Aufrückens der nachrangigen Grundschuldgläubiger im Rang.

VI.  Zusammenfassung

Stark verkürzt lassen sich folgende Grundsätze festhalten:

  • Grundschulden verbrauchen sich durch Darlehensrückzahlung nicht und können als Sicherheit wiederverwendet werden;
  • ist nicht absehbar, in welchem Umfang Darlehensmittel benötigt werden, können Grundschulden in ausreichender Höhe »auf Vorrat« bestellt werden;
  • werden unvermessene Teilflächen gekauft, ist zu klären, unter welchen Voraussetzungen (Grundschuldeintragung oder nicht?) die Bankdarlehen ausgezahlt werden;
  • Grundschuldzinsen werden nicht bezahlt, sondern ermöglichen eine Wiederverwendung der Grundschuld bei künftigen weiteren, höher verzinslichen neuen Darlehen und erhöhen den Sicherungsumfang der Bank;
  • durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann im Verwertungsfall (bei notleidend gewordenen Darlehen) eine rasche Verwertung des Grundbesitzes erfolgen;
  • obwohl die Grundschuld nur am Grundbesitz eingetragen wird, beschränkt sich die Haftung in der Regel nicht auf diesen Grundbesitz, vielmehr wird mit dem ganzen Vermögen gehaftet;
  • bei Vereinbarung des Sicherungszwecks der Grundschuld (Sicherungsabrede) sollte man genau darauf achten, welche und wessen Verbindlichkeiten abgesichert werden.

Die auf dieser Homepage vorstehenden Erläuterungen enthalten nur eine Auswahl der wichtigsten im Zusammenhang mit Grundschulden auftretenden Rechtsfragen. Wir sind stets bemüht, die Erläuterungen auf dem neuesten Stand zu halten, können jedoch für diese unentgeltliche Serviceleistung keine amtliche Haftung übernehmen. Für weitere Erläuterungen stehe Ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.
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